200 ألف ريال عقوبة المخالفين.. نظام جديد لملكية الوحدات العقارية المشتركة
طرحت الهيئة العامة للعقار، عبر منصة ”استطلاع“، مشروع ”نظام فرز وملكية الوحدات العقارية وإدارة المناطق المشتركة“.
وتهدف هذه الخطوة إلى تحقيق حوكمة فعالة للعلاقات بين ملاك الوحدات العقارية والمطورين العقاريين، وضمان حفظ حقوق جميع الأطراف ذات الصلة من خلال وضع تنظيم دقيق لعمليات الفرز والملكية وإدارة الأجزاء المشتركة في العقارات.
ويسعى النظام الجديد، بحسب ما أوضحته الهيئة، إلى إرساء إطار قانوني واضح لفرز الوحدات العقارية وتحديد ملكيتها، سواء كان ذلك قبل اكتمال عملية البناء أو بعدها.
ويُتيح النظام للمالك إصدار صك مستقل لكل وحدة عقارية بعد التأكد من اكتمال البناء ومطابقته لوثيقة الفرز المعتمدة، على أن توضح اللائحة التنفيذية للنظام الإجراءات والأحكام اللازمة لتطبيق هذا التنظيم بفعالية.
ويفرض المشروع قيوداً على تقسيم الوحدات وإعادة فرزها، حيث نص على أنه يُحظر تقسيم الوحدة العقارية المفرزة إلى وحدات مستقلة جديدة إلا بعد إعادة فرزها وفقاً لأحكام النظام ولائحته التنفيذية.
ويمنع النظام تحويل أو تقسيم أو التصرف في الأجزاء المشتركة بشكل مستقل عن الوحدات المفرزة، حتى لو كان العقار لا يزال في طور الإنشاء، إلا من خلال إعادة فرزه بشكل قانوني.
ومع ذلك، يتيح النظام إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه عبر الدمج أو التجزئة أو الإضافة، شريطة استيفاء مجموعة من الشروط، منها موافقة مالك الوحدة العقارية المتأثرة، وموافقة جمعية الملاك بنسبة لا تقل عن ثلاثة أرباع مساحة الوحدات، بالإضافة إلى موافقة المرتهن - إن وجد - واعتماد التعديلات من الجهات المختصة، مع حفظ حق المتضرر في التظلم أمام المحكمة المختصة.
وفيما يتعلق بتنظيم الملكية المشتركة، أشار النظام إلى أن ”وثيقة الملكية المشتركة“ التي تصدرها الجهة المختصة تُعد جزءاً لا يتجزأ من السجل العقاري، وتتضمن تفاصيل دقيقة حول الوحدة العقارية المعنية.
ويلزم النظام الشركاء عند بناء عقار مشترك بإبرام عقد شراكة يوضح كافة التفاصيل المتعلقة بالحصص والحقوق والالتزامات.
ويعترف النظام بحق كل مالك في التصرف بوحدته العقارية ككيان مستقل، مع بقاء الشيوع في الأجزاء المشتركة، التي تلحق قانوناً بكل وحدة مفرزة عند أي عملية تصرف.
ويمنح النظام كل مالك حق استخدام وحدته بما لا يتعارض مع الغرض المخصص لها أو مع النظام الأساسي لجمعية الملاك، ويمنع التأجير اليومي إلا إذا سمح به نظام الجمعية، ويحظر أي تعديل قد يضر بالهيكل الإنشائي أو يؤثر على الواجهات.
وفي جانب الحقوق، يمنح النظام أولوية تملك الوحدات الجديدة المفرزة من الأجزاء المشتركة لأصحاب الحصص النقدية، كما يُتيح للمالك الأخذ بحق الشفعة عند بيع وحدة مملوكة للغير، مع وجود استثناءات لهذا الحق في حالات البيع بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو بين الأزواج والأصول والفروع.
وفي حال نزع ملكية العقار المشترك للمنفعة العامة، نص النظام على أن التعويض يجب أن يكون عادلاً ويشمل قيمة الوحدة المفرزة ونسبة المالك من الأجزاء المشتركة.
وأكد النظام أن ملكية الوحدة العقارية أو ترتيب حقوق عينية عليها لا تنتقل إلا بعد توثيقها وتسجيلها رسمياً.
ويُعرّف النظام الوحدة العقارية بمكوناتها الرئيسية والمرافق التابعة لها، مثل مواقف السيارات التي تُعد جزءاً لا يتجزأ منها ولا يجوز التصرف فيها بشكل منفصل.
ويحدد المرافق التي تُعد أجزاءً مشتركة لا يمكن لأي مالك التصرف فيها بشكل مستقل، كالمصاعد وشبكات الصرف.
ويتضمن مشروع النظام عقوبات صارمة لمن يخالف أحكامه، تبدأ بالإنذار وتصل إلى غرامات قد تبلغ 200 ألف ريال، مع إمكانية تعليق الترشح لرئاسة أو إدارة جمعية الملاك لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات.
ويضع مجلس إدارة الهيئة جدول تصنيف للمخالفات والعقوبات، مع إمكانية مضاعفة العقوبة عند التكرار. وتتولى الهيئة مهمة التفتيش والرقابة، ويتم تشكيل لجان متخصصة للنظر في المخالفات وإصدار العقوبات، مع إتاحة الاعتراض على قراراتها أمام المحكمة المختصة.
